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父母住房給子女,買賣和贈予哪種稅負低?(2019年8月版)
2019-08-20 09:08:47 來源: 中國會計視野 梁晶晶 瀏覽量:

本文來自——中國會計視野 梁晶晶

最近連續有幾個朋友都咨詢一個問題,那就是父母準備把房子過戶給子女,不知道采取哪種方式更節稅?買賣還是贈予?

這是一個非常普遍的問題,究竟哪種方式更節稅?一個基本的判斷原則就是父母和子女雙方合計繳納的稅款最少。

房屋過戶,涉及的稅種很多,其中轉讓方7個,受讓方2個,當然這9個稅種也規定了不少稅收優惠。

住房契稅優惠稅率

一、不滿2年住房的增值稅。買賣方式下需要繳納5%的增值稅及相關附加稅費,而贈予方式下則不存在增值稅。此時,肯定是贈予劃算。

二、滿2年住房的增值稅。一般來說,父母都會等2年之后轉移產權,這種情況下,除了北上廣深的非普通住宅需要按差額征收增值稅,其他情形和其他地區都可以免征增值稅。

在免征增值稅的情況下,附加的城市維護稅和兩個附加都可以免,買賣和贈予是一致的,沒有差別。

如果不免征增值稅,實際繳納的增值稅需要相應繳納城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。

三、印花稅。買賣方式下,雙方都可以免征印花稅。贈予則沒有稅收優惠,雙方合計需要繳納1‰的印花稅。

四、土地增值稅。無論是買賣還是贈予,都是免征或不征的,沒有差別。

五、個人所得稅。如果個人轉讓自用滿五年且唯一住房可以免征。不符合優惠條件的,需要按財產轉讓所得差額征收20%的個人所得稅,在無法獲得房產原值的情況下,根據國稅發[2006]108號的規定,可以按照收入的1%~3%核定征收,具體核定比例由各省市自行確定。

如果是父母將住房贈送給子女,則不征收個人所得稅。

六、契稅。購買第一套住房契稅優惠稅率90平米以下是1%,90平米以上是1.5%;購買第二套住房契稅優惠稅率90平米以下是1%,90平米以上是2%。注意,第二套優惠稅率不適用北上廣深地區。

如果是父母贈送給子女,則沒有契稅優惠稅率,契稅常規的適用稅率是3%~5%,具體由各省自行確定比例。比如北京市是3%,山西省是4%。

綜上所述,具體到個案,大家只需要按照自己房屋的面積、持有時間等實際情況,結合本省的具體規定,逐項來計算,看上述明細表中買賣方式下稅款和贈予方式下稅款分別計算,哪種方式下稅費更少,就可以做出符合實際情況的準確判斷了。

另外,有朋友問,如果子女獲得住房后再轉讓,該如何來判斷哪種方式優惠呢?其實只需要用第一次買賣+第二次買賣稅款合計,與第一次受贈+第二次買賣稅款合計來比較,計算判斷哪種方式稅款少。當然,需要注意的是,子女再轉讓時如果屬于需要計算個人所得稅的情形,兩種方式下扣除的成本是不一樣的。

如果房屋是買賣取得的,子女再轉讓扣除的成本是父母給子女時的銷售價格和轉讓過程中的相關稅費。

如果房屋是受贈取得的,根據財稅【2009】78號文的規定,扣除的成本是父母最初購置房屋時的成本和轉讓過程中的相關稅費。

當然,如果子女將來可以適用滿五唯一的個稅免稅優惠,這個問題可以不予考慮。

原文鏈接:http://shuo.news.esnai.com/article/201908/193300.shtml

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(梁晶晶)

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