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腦洞房地產稅收籌劃之專票普票大變身
2019-08-19 10:55:25 來源: 稅語說 孫瑋 瀏覽量:

文章來源—— 稅語說 孫瑋

稅收籌劃之難,難于上青天,你首先得熟悉稅法,但就算倒背如流也未必能發現籌劃點,因為稅法本身是不會指引你如何籌劃,你需要仔細分辨其中的關聯及漏洞,甚至還得大開腦洞。什么可以殺人,除了刀槍棍棒,你意想不到的紙片、水在特定情況下都可以殺人,回到稅收籌劃上來,發票種類的轉換也可以作為籌劃的手段,增值稅發票是專票和普票為什么可以成為籌劃工具,且看下面的兩個例子:

房地產稅收籌劃

例一:極高增值率項目

  專票方案 普票方案
銷售收入(含稅) 109 109
銷項稅率 9% 9%
土地+開發成本(含稅) 23.98 23.98
進項稅率 9% 9%
 
一、增值稅及附加    
銷項稅額 9 9
進項稅額
1.98
0
應交增值稅
7.02
9
附加稅費率
12%
12%
應交附加稅費 0.8424 1.08
 
二、土增稅    
土增稅收入 100 100
扣除項合計 29.4424 32.254
增值額 70.5576 67.746
增值率 240% 210%
適用稅率 60% 60%
速算扣除率 35% 35%
應交土增稅 32.02972 29.3587
 
三、所得稅    
收入 100 100
成本 22 23.98
稅金(土增稅+附加稅費) 32.87212 30.4387
應納稅所得 45.12788 45.5813
所得稅稅率 25% 25%
所得稅 11.28197 11.395325
 
四、利潤    
項目凈利潤 33.84591 34.185975
項目凈利率 33.85% 34.19%

注:不考慮印花稅等其他稅費;土地為轉讓所得;不考慮上表中未列明的成本、費用、稅金等。

作者點評:對于增值率極高的項目(通常是地價極低甚至零地價,而售價極高),最高一檔土增稅稅率60%,速算扣除率35%,還有30%加計扣除(對房地產企業而言),增加1單位的成本,可以節省土增稅=1*(1+30%)*(60%+35%)=1.235(不考附加稅費等其他影響),就算考慮所得稅后凈收益=1.235-(1.235-1)*25%=1.1763,節省的稅款也大于成本本身,即會增加凈利潤,且此類成本無需額外支出現金。

適用條件:土增稅增值率大致在210%左右及以上的項目(根據項目具體條件不同而有所區別)。

例二:免稅零界點項目

  專票方案 普票方案
銷售收入(含稅) 109 109
銷項稅率 9% 9%
土地+開發成本(含稅) 64.31 64.31
進項稅率 9% 9%
 
一、增值稅及附加    
銷項稅額 9 9
進項稅額
5.31
0
應交增值稅
3.69
9
附加稅費率
12%
12%
應交附加稅費 0.4428 1.08
 
二、土增稅    
土增稅收入 100 100
扣除項合計 77.1428 84.683
增值額 22.8572 15.317
增值率 30% 18%
適用稅率 30% 0%
速算扣除率 0% 0%
應交土增稅 6.85716 0
 
三、所得稅    
收入 100 100
成本 59 64.31
稅金(土增稅+附加稅費) 7.29996 1.08
應納稅所得 33.70004 34.61
所得稅稅率 25% 25%
所得稅 8.42501 8.6525
 
四、利潤    
項目凈利潤 25.27503 25.9575
項目凈利率 25.28% 25.96%

注:不考慮印花稅等其他稅費;土地為轉讓所得;不考慮上表中未列明的成本、費用、稅金等。

作者點評:對于處于免稅臨界點(增值率20%)之上的項目,專票轉普票后進項轉成本,能增加扣除額,從而符合免稅條件,實現從應稅到免稅的飛躍。

適用條件:部分免稅臨界點之上且處于附近區間的項目,需結合測算分析。

稅收籌劃,思路要開闊,路子要野!


(稅語說)

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(責任編輯: lcy77711)
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